年初一般是樓市淡季,但今年的商品房銷售卻實現了“開門紅”,帶動房地產投資轉暖。

??3月12日,國家統計局數據顯示,1～2月份,商品房銷售面積11235萬平方米,同比增長28.2%,增速比去年全年提高21.7個百分點。

??這使得房地產開發企業投資信心有所恢復,國家統計局數據顯示,2016年1～2月份,全國房地產開發投資9052億元,同比名義增長3%,增速比去年全年提高2個百分點。

??這也是房地產開發投資增速時隔兩年首次回升?！睹咳战洕侣劇酚浾咦⒁獾?盡管目前商品房銷售加快,但去庫存壓力仍大。數據顯示,2月末,商品房待售面積73931萬平方米,比去年末增加2077萬平方米,同比增長15.7%,其中住宅庫存貢獻超過三分之二。

??房企投資信心恢復

??對于前兩個月商品房銷售明顯加快的原因,國家統計局投資司高級統計師李皎分析出兩大原因:一是政策效果累積顯現,前期需求集中釋放;二是居民住房消費升級,改善性住宅成為拉動增長的主要動力。

??此外,基數低也是重要原因。數據顯示,去年1～2月份銷售面積下降16.3%,是2014年初房地產市場調整以來的最大降幅,總量8764萬平方米,為2012年一季度以來的最低。

??在政策方面,去年以來,中央陸續出臺了降息、降低首付比例、公積金政策調整等一系列政策,部分需求結束觀望入市,一線城市市場升溫明顯,部分二線熱點城市銷售翻番。

??中原地產的數據顯示,截至目前,共有17家房企公布2月銷售業績,這17家房企2月合計實現銷售額高達789.58億元,同比增幅高達118%,與此同時,銷售均價也明顯上行。

??例如,保利地產已于1月份銷售139.78億元,創下了歷年一季度中的單月銷售紀錄,超出市場預期。1～2月,保利地產實現簽約面積177.69萬平方米,同比增長88.52%;實現簽約金額228.91億元,同比增長90.46%。

??與此同時,一線城市房價大漲。例如,3月1日,深圳市規劃和國土資源委員會(下稱深圳規土委)發布的2月樓市數據顯示,新房成交均價再創新高,每平方米48095元,同比增長72.12%、環比增長3.40%。在此之前,深圳官方公布的2015年本地房價平均漲幅近50%。

??值得注意的是,在全國商品房銷售結構方面,1～2月份,住宅對全部商品房銷售面積增長的貢獻率達95.0%;其中,90平方米以上的大中戶型住宅的貢獻率為76.6%。

??國家統計局投資司高級統計師李皎表示,2015年開始,商品房銷售逐步回暖,至今年1～2月份,更出現了銷售旺盛局面,使房地產開發企業投資信心有所恢復,房屋新開工面積迅猛回升,土地購置面積降幅大幅收窄,房地產開發投資增速時隔兩年首次回升。

??基礎仍薄弱

??盡管商品房銷售加快,但李皎指出,目前商品房銷量持續走高的基礎還比較薄弱。

??數據顯示,2月末,商品房待售面積73931萬平方米,比去年末增加2077萬平方米,同比增長15.7%,其中住宅待售面積增加1387萬平方米,庫存貢獻超過三分之二。

??住宅庫存高企影響了住宅投資增速。數據顯示,住宅投資僅增長1.8%。非住宅業態對房地產開發投資的支撐作用不斷顯現,如辦公樓開發投資增速超過16%。

??與此同時,房地產市場總量過剩,區域分化。數據顯示,今年2月底,北京、上海、深圳等全國15個主要的一二線城市合計住宅庫存面積為1.09億平方米,較1月底的1.13億平方米環比下降3.54%,較去年同期下降18.9%。

??中國人民銀行副行長兼國家外匯管理局局長潘功勝指出,目前7.2億平方米的庫存房中,70%分布在三四線城市,因此住房信貸政策必須與全國房地產的形勢相匹配,央行將因地施策,如去年以來北京、上海幾個一線城市必須執行原有的政策;加強市場自律,由商業銀行自主決策;住房金融采取宏觀審慎管理。

??李皎認為,受竣工面積大幅增長影響,商品房待售面積還在增加,三四線城市去庫存難度不減等因素影響,商品房銷量難以持續走高。

??3月6日,發改委主任徐紹史表示,當前一、二線城市房價上漲速度較快,幅度較大,需通過加快推進保障房建設和棚改,增加住房供給,采取諸如限購等行政措施以及經濟政策等,抑制不合理的投機性需求,限制房價過快上漲。

??中國人民大學國家發展與戰略研究院執行院長劉元春也對《每日經濟新聞》記者表示,一二線城市而言,房地產擴大供給是核心。需要擴大土地供給,增加土地開發投資,以穩定市場預期。

??全國人大代表、清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明直言,一邊是2.7億農民工因買不起房而不能進城落戶,另一邊是大量的存量房價格高不可攀。只有改變現行房地產市場的游戲規則,對房地產市場的供給側進行結構性改革,重新塑造房地產價格形成機制,實現房地產市場從結構到功能的根本轉變,才能使房地產行業擺脫長期低迷的困境。